隨著社會發(fā)展，老年人的情感需求越來越受到重視，不少經(jīng)歷過離婚或喪偶的老年人，會選擇開啟一段黃昏戀。然而，老年人在黃昏戀過程中，經(jīng)常會遇到房產(chǎn)、大額錢款等現(xiàn)實問題。當(dāng)黃昏戀撞上房產(chǎn)證，老年人的權(quán)益如何保障？近日，北京市東城區(qū)人民法院審理了一起涉及黃昏戀中房產(chǎn)過戶的房屋買賣合同糾紛案，判決房屋歸給予方所有。

周阿姨與錢大爺曾是同事，自2002年錢大爺離職后，兩人便不再聯(lián)系。2021年，60多歲的兩人偶然再次取得聯(lián)系，經(jīng)過一段時間的接觸交往后，逐步發(fā)展成戀人關(guān)系。

周阿姨名下的房子被其大哥一家占用，為讓大哥一家盡早搬出，將房屋作為和錢大爺日后的婚房使用、兩人能在房子里安度余生，周阿姨與錢大爺商量，以買賣的形式將房屋過戶到錢大爺名下。2021年10月，周阿姨與錢大爺簽訂房屋買賣合同，約定周阿姨將房屋以150萬元的價格賣給錢大爺。當(dāng)月19日，周阿姨將房屋過戶到錢大爺名下，錢大爺并未實際向周阿姨支付房屋價款，只是支付了土地出讓金及房屋過戶稅費共計6萬余元。

房子過戶后，錢大爺住進(jìn)房子，兩人多次就房屋的權(quán)屬問題進(jìn)行溝通。錢大爺多次表示，雖然房子登記在自己名下，但內(nèi)心一直認(rèn)為房子歸屬于周阿姨，可以再過戶給周阿姨。周阿姨也多次向錢大爺表明，房子已經(jīng)給了錢大爺，不會再變更。因此，房子繼續(xù)登記在錢大爺名下。

隨著深入接觸，兩人因生活瑣事產(chǎn)生嫌隙，雙方出現(xiàn)信任危機，周阿姨對錢大爺?shù)娜似樊a(chǎn)生懷疑。2023年3月，周阿姨開始找錢大爺要回房子。錢大爺稱，若想將房屋變更登記回周阿姨名下，可以等滿兩年房屋稅費降低后雙方再通過房屋買賣方式進(jìn)行過戶。同時，因認(rèn)為周阿姨與自己交往是為了利用自己幫忙拿回房子，錢大爺心生怨懟。同年10月，周阿姨多次找錢大爺要求辦理房屋過戶手續(xù)，錢大爺未予回復(fù)。周阿姨遂將錢大爺起訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，判令錢大爺將房屋過戶至周阿姨名下。

周阿姨表示，雙方簽訂房屋買賣合同的真實意思并非為了買賣房屋，且雙方已約定兩年后再將房屋過戶給周阿姨，但錢大爺并未遵守約定，拒絕返還房屋。即便是贈與房屋，自己的目的也是與錢大爺結(jié)婚并共同生活，現(xiàn)雙方感情已破裂，無結(jié)婚可能，錢大爺應(yīng)當(dāng)將房屋返還給自己。

錢大爺辯稱，自己無意占用周阿姨房屋，也沒有趁機將房屋過戶到自己名下，房屋系周阿姨為解決與大哥爭奪房屋的問題贈與給自己的，現(xiàn)贈與已完成，房屋已經(jīng)歸自己所有，周阿姨無權(quán)要回。即便自己同意將房屋再過戶給周阿姨，周阿姨也要賠償自己此前繳納的房屋過戶稅費和土地出讓金。

法院審理后認(rèn)為，以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，但是該行為隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。依據(jù)查明的事實以及雙方在庭上的陳述，可以確認(rèn)原告周阿姨、被告錢大爺并無買賣案涉房屋的真實意思，雙方亦無買賣案涉房屋的真實交易，雙方簽訂的買賣合同系通謀虛偽的意思表示，該買賣合同應(yīng)為無效。該買賣合同下隱藏的真實法律行為及其效力是本案的爭議焦點?？v觀雙方的溝通過程，法院認(rèn)為原、被告在聊天記錄中對于房屋歸屬的承諾系戀愛過程中雙方的情感表達(dá)，不能僅以此確定房屋歸屬。依據(jù)雙方于庭上的陳述，法院認(rèn)為雙方買賣合同下的真實法律關(guān)系是將案涉房屋作為雙方共同財產(chǎn)以便婚后使用，也是為了協(xié)助周阿姨使其兄長一家騰出案涉房屋，遂將房屋僅登記于錢大爺一人名下。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻家庭編解釋（二）》）第五條第二款規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協(xié)商不成的，如果婚姻關(guān)系存續(xù)時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結(jié)合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻(xiàn)大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償?shù)木唧w數(shù)額。”本案中，原告周阿姨在戀愛關(guān)系期間為了婚后生活將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)移登記至被告錢大爺名下?，F(xiàn)雙方無締結(jié)婚姻的意愿，雙方對于房屋的歸屬尚存有爭議。本案除雙方是否實際締結(jié)婚姻外，在法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及行為特征等方面，與前述規(guī)定所調(diào)整的情形具有高度相似性，為維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，法院參照該規(guī)定對本案作出處理。雙方戀愛兩年左右，并未締結(jié)婚姻關(guān)系，錢大爺實際居住使用了案涉房屋，周阿姨在戀愛過程中亦無重大過錯，故周阿姨要求將房屋登記至其名下的訴訟請求，法院予以支持。但是，因房屋過戶產(chǎn)生的稅費應(yīng)由周阿姨承擔(dān)。

最終，法院判決確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效，錢大爺配合周阿姨將房屋返還登記給周阿姨并從該房屋中騰退，周阿姨于房屋過戶當(dāng)日支付錢大爺6萬余元補償費用。判決作出后，雙方均未上訴。該判決已生效且當(dāng)事人已經(jīng)自動履行完畢。

法官提醒

婚戀過程中，雙方經(jīng)常通過互贈禮物、紅包等表達(dá)愛意，而房屋等大額財物因其價值較高，在婚戀關(guān)系結(jié)束時雙方往往會對贈與的房屋歸屬產(chǎn)生爭議。2025年2月1日起施行的《婚姻家庭編解釋（二）》明確規(guī)定，婚前一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，雙方經(jīng)過短暫的婚姻關(guān)系后起訴離婚的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求，判決該房屋歸無重大過錯的給予方所有。

老年人也有情感需求，黃昏戀是老有所伴的溫暖篇章。老年人在決定相伴余生時，應(yīng)就財產(chǎn)狀況、養(yǎng)老安排等充分溝通，通過簽署書面協(xié)議等，明確婚前財產(chǎn)尤其是房產(chǎn)、大額存款等的歸屬，避免因約定不明引發(fā)爭議。在贈與對方房產(chǎn)等大額財物時，務(wù)必在謹(jǐn)慎、充分考慮的基礎(chǔ)上作出選擇。若希望能給對方一個穩(wěn)定的居所，可以根據(jù)法律規(guī)定，為無房產(chǎn)但有居住需求的一方設(shè)立“居住權(quán)”，以減少因房產(chǎn)帶來的矛盾。

來源：人民法院報

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